O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso I, da Constituição Federal de 1988. Trata-se de um imposto que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em área urbana. Dada a relevância prática desse tributo, é frequente o questionamento sobre quem, em um contrato de locação, é o responsável pelo seu pagamento: o locador (proprietário do imóvel) ou o locatário (inquilino).
Natureza Jurídica do IPTU e o Sujeito Passivo
A legislação tributária brasileira define que o sujeito passivo do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel, conforme disposto no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN). Dessa forma, o município direciona a cobrança do imposto àquele que figura no cadastro imobiliário como responsável pelo imóvel.
No entanto, a relação jurídica tributária não se confunde com a relação contratual de locação. Assim, enquanto perante o fisco o responsável primário pelo IPTU é o proprietário ou possuidor do imóvel, no âmbito contratual, as partes podem ajustar quem arcará com o ônus financeiro desse tributo.
Previsão Contratual no Âmbito da Locação
A Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991) regula as relações locatícias e permite que locador e locatário disponham livremente sobre a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. De acordo com o artigo 22, inciso VIII, da referida lei, o locador é obrigado a arcar com os encargos tributários do imóvel, salvo disposição contratual em contrário. Já o artigo 23, inciso XII, estabelece que o locatário é obrigado a pagar os tributos incidentes sobre o imóvel quando houver cláusula contratual que preveja essa obrigação.
Portanto, é plenamente válida a cláusula contratual que transfira ao locatário a obrigação de pagar o IPTU. Em caso de ausência de previsão expressa no contrato, a responsabilidade pelo pagamento permanece com o locador.
Questões Práticas e Controvérsias
Na prática, é comum que os contratos de locação contemplem a obrigação do locatário de pagar o IPTU. Essa transferência se justifica pelo fato de que o locatário é quem usufrui diretamente do imóvel. Contudo, é importante observar que o inadimplemento do IPTU pelo locatário pode gerar consequências para o locador, já que este permanece como sujeito passivo perante o fisco. Assim, o município poderá cobrar o imposto diretamente do proprietário do imóvel, independentemente de quem estava, contratualmente, responsável por seu pagamento.
Uma questão frequentemente debatida é a validade da cobrança do IPTU em contratos de locação por temporada. Nesses casos, dada a curta duração do contrato, a jurisprudência tem entendido que o ônus tributário deve permanecer com o locador, salvo convenção expressa em sentido contrário.
Conclusão
Em suma, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é, inicialmente, do proprietário ou possuidor do imóvel perante o fisco. Contudo, no âmbito contratual, locador e locatário podem pactuar livremente sobre quem assumirá essa obrigação financeira. Recomenda-se que os contratos de locação sejam claros quanto à responsabilidade pelo pagamento do IPTU, de forma a evitar conflitos e prejuízos para ambas as partes.
Por fim, locadores devem estar cientes de que, mesmo transferindo a responsabilidade ao locatário, continuam sujeitos à cobrança municipal em caso de inadimplemento. Assim, a elaboração de cláusulas contratuais detalhadas e a gestão efetiva de cobranças são essenciais para assegurar a segurança jurídica e financeira das partes envolvidas.
